Le secteur de la promotion immobilière, longtemps considéré comme l’un des piliers de l’économie Tunisienne, et largement privilégié par l’Etat à travers notamment l’exonération de la TVA(Taxe sur la Valeur Ajoutée) et les enregistrements des contrats à des taux préférentiels, a subi un sérieux coup de fouet par la nouvelle loi de finances 2018.

Désormais, les acquisitions de biens à usage d’habitation par les particuliers seront assujetties à la TVA au taux de 13%. Ce taux passera à 19% à partir du 1er Janvier 2020.

Alors qu’est ce qui va changer en 2018 pour les particuliers ?

Depuis la fin des années 80, les promoteurs immobiliers achetaient toutes leurs denrées et fournitures nécessaires à la construction d’immeubles à usage d’habitation sans récupérer la TVA, c'est-à-dire tous leurs achats s’effectuaient en TTC (Toutes Taxes Comprises). Ils étaient assujettis partiels à la TVA et donc ne pouvaient pas la récupérer lors des achats qu’ils effectuaient sauf pour ceux effectués pour le compte de projets à usage commercial. Et par conséquent, les ventes de biens à usage d’habitation s’effectuaient également en TTC.

En pratique, et pour faire simple, l’appartement qui coûtait 200 000 DT était vendu par exemple à 250 000 DT, et le promoteur immobilier réalisait une marge de 50 000 DT sur le bien vendu.Sur cette marge de 50 000 DT, il payait par conséquent l’impôt sur les bénéfices. Aucune TVA n’était alors décomptée sur les achats ou la vente.
En 2018, les choses vont considérablement changer dans la masure où le promoteur va pouvoir récupérer la TVA sur ses achats et la collecter sur les ventes, et il paiera la différence au trésor public.

Le hic dans tout ceci est que tout le monde est en train de dire que le coût d’achat des biens pour les particuliers va subir une hausse de 13% en 2018, et 19% à partir de 2020. Heureusement qu’en pratique, ce n’est pas tout à fait vrai, sauf si les promoteurs immobiliers vont profiter de cette nouvelle disposition et se la jouer malins pour augmenter facilement leurs prix de 13% et considérer les 200 000 DT d’auparavant comme un montant « Hors TVA ».

Techniquement, le consommateur final ne peut pas subir entièrement cette augmentation car c’est au promoteur de collecter la TVA sur les ventes, en déduire ce qu’il en a récupéré sur ses achats, et payer à la fin le reliquat. L’impact final sera de 3% à 6% seulement, ce qui est quand même assez coûteux pour l’acheteur. L’appartement de 200 000 DT coûtera désormais entre 206 000 DT et 212 000 DT.

Un grand problème va surgir suite à cette disposition : c’est le stock de départ que devront reconstituer les promoteurs immobiliers avant le 1er Avril 2018. L’administration fiscale va autoriser les promoteurs immobiliers à reconstituer leur stock d’invendus et calculer un solde TVA de départ là-dessus. Et ce ne sera pas du tout une tâche facile surtout s’ils ont plusieurs projets en parallèle et donc une multitude stocks variés entre terrains nus, habitations en cours de construction et celles finies et invendues. Il faudra impérativement rallonger ce délai pour leur permettre de mieux évaluer ces stocks de départ.
Un autre détail très sensible à ne pas oublier : les terrains achetés sans aucune TVA. En effet, la majorité des promoteurs achètent leurs terrains auprès de particuliers et donc ne paient pas la TVA dessus. Ceci risque de faire augmenter le prix de vente des biens dans la mesure où les promoteurs ne pourront pas récupérer la TVA là-dessus, et par conséquent, toute la TVA collectée sur cette partie sera supportée par le consommateur final.


Pour conclure, il faudra attendre les notes communes et les prises de position fiscales qui éclaireront inéluctablement tous ces points qui tracassent beaucoup les acteurs économiques dans ce secteur déjà affecté par la conjoncture actuelle du pays.

 

Propos recueillis par Mr. Haikel SLAMA - Expert Comptable

A propos : Mozaiss Consulting est un cabinet d'expertise comptable créée en 2011 par Haikel SLAMA, expert comptable membre de l'ordre des experts comptables de Tunisie.

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